「财富网」房租和房价的价格差可能继续维持

时间:2020-06-22 09:00:53 作者:股票配资网
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以下为房价开始下跌房租和房价的价格差可能继续维持内容:

兴业银行首席经济学家、华福证券首席经济学家鲁政委近日接受中国证券报记者专访时表示,改善性住房需求释放等因素推动近期房地产市场回暖。展望下半年,房租和房价的价格差可能继续维持,但有望小幅缩窄。寄希望于经济下行压力大、政策会放松调控是不切实际的。房地产同城市场已初现分化。
供地明显增加
中国证券报:5月房地产市场恢复情况好于预期,是什么因素推动楼市回暖?
鲁政委:楼市近期回暖主要原因:一是受到土地拍卖市场影响。在每一轮我国房地产市场的转折点,土地拍卖市场都起到了引领作用。如果出现土地拍卖价格按楼面价推算出的房价比其目前周边房价高,那么,就会构成激发房价上升的预期,诱导出潜在的购房需求。此次疫情之后,地方政府可支配财力下降,各地供地明显增加。
二是人们固有的传统思维定势。在过去三十年里,无论房价如何变化,几乎任何时点买房子,事后看来房价都是涨得更高。由此在许多人心中形成了一种思维定势:任何时点买房子都是对的。如果你不知道该投资什么,就去买房子。必须要提醒的是,自“房子是用来住的,不是用来炒的”政策确定下来之后,广大投资人应该关注到政策的导向已发生根本变化。
三是改善性住房需求释放。

在平常,人们只是在下班和周末在家的时候比较多。而此次疫情期间,一家人几乎全天都在家,使得潜在的改善性需求被激发出来。在利率下降的背景下,一部分有购房能力的人,开始置换更大的房子或觉得有必要拥有多套自住房。同时,很多城市仍在扩建新开发区或园区,为缩短上班距离,企业迁入新园区的职工也会购买新房。
四是期房交付压力上升。从房地产投资的角度看,自2018年开始,期房销售占比上升到八成左右,这种状况持续近两年时间。按照过去的经验,从期房销售签约到最终房屋建成交付,时间大约是两年左右。这就意味着,目前正是房屋交付压力较大的时期,促使房地产开发企业的开工率保持在相对较高的水平。同时,目前较低的利率,也使得私募房地产开发基金募集资金比较容易,房地产企业特别是头部的资金状况明显改善。
房租和房价差料缩窄
中国证券报:近期部分城市出现房价上涨但房租下跌的现象,原因是什么?

鲁政委:从历史来看,房租和房价变化方向在波段上经常有不一致的情况。可以大致认为,房租反映了租房市场上的需求,房价则反映了租房市场上的供给。因为买房子的越多,就意味着可以用来出租的房子也越多,当然反过来说也意味着部分既有租房需求的退出。所以,在过去,凡是房价上涨的时期,反倒是房租涨幅比较平缓的时期,反之亦然。当然,如果用CPI统计中的租金同比指数观察,自2003年有该项统计以来,今年还是首次出现同比负增长。
房租下跌,从短期来看,可能主要反映了三方面情况:一是外出务工人员减少。数据显示,疫情之下,今年外出务工人员可能较往年有一定程度下降,由此导致租房需求下降。在疫情冲击之下,今年诸多行业出现降薪,导致租房者负担房租的能力出现下降。

更多政府公租房和政策性租赁房的推出,在一定程度上平抑了房租价格。此类房屋的租金通常较低,且房租绝对水平会在一段时期内保持稳定。
从趋势性因素来看,必须注意的是,近年来我国住宅销售增速一直为个位数,特别是2018年、2019年都只有2%左右的增长,但即便如此,也意味着每年都会新增大约15亿平方米的住宅面积,平均到每位城镇人口每年都会增加1.8平方米的居住面积。到2019年,我国城镇人均居住面积应该已达到约40平方米,已经不算小了。
展望下半年,从同比来看,二者的差距可能继续保持,但存在小幅缩窄的可能。对于房价,低利率会使房价稳中略涨;对于租金,考虑到随着疫情得到控制,逐步复工复产,预计未来就业状况会有所改善,租房需求会有所上升…

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